Παράλληλα, οι δικαστές του ΣτΕ ξεκαθαρίζουν με τις αποφάσεις τους ποιες οικοδομικές άδειες δεν καταλαμβάνει η αντισυνταγματικότητα του ΝΟΚ, σε ποιο ακριβές στάδιο και κάτω από ποιες προϋποθέσεις «παγώνει» η ανέγερση των οικοδομών (οικοδομικές εργασίες), κ.λπ.
Η αντισυνταγματικότητα δεν αφορά άδειες που έχουν αρχίσει να υλοποιούνται έως τις 11.12.2024
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τις αποφάσεις της Ολομέλειας του ΣτΕ (146, 147, 148, 149/2025) με πρόεδρο τον Μιχάλη Πικραμένο και εισηγήτριες τις συμβούλους Επικρατείας Μαρία Σωτηροπούλου και Χριστιάνα Μπολόφη, τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας πρέπει να μην καταλάβουν τις οικοδομικές άδειες, των οποίων η υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες) έχει αποδεδειγμένα αρχίσει έως και τις 11.12.2024, ημερομηνία κατά την οποία το Δικαστήριο, δια του προέδρου, προέβη σε ανακοίνωση του περιεχομένου της παρούσας απόφασης.
Μάλιστα, οι σύμβουλοι Επικρατείας, υπογραμμίζουν ότι «η έναρξη υλοποίησης των οικοδομικών αδειών νοούνται οι εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων πρέπει να αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο, όπως, μεταξύ άλλων,
α) με τη γνωστοποίηση, καθ΄ οιονδήποτε τρόπο, της έναρξης των εργασιών εκσκαφής σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή και
β) με την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ κ.ο.κ., εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή των ως άνω στοιχείων γίνει έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024.
Δηλαδή, «δεν αρκούν, η ηλεκτρονική αυτόματη έκδοση της οικοδομικής άδειας και η λήψη αριθμού άδειας, ούτε η ηλεκτρονική ενημέρωση άλλων υπηρεσιών, τα οποία αφορούν μόνον το γεγονός της έκδοσης της άδειας και δεν αποδεικνύουν τον χρόνο έναρξης των οικοδομικών εργασιών», ενώ «εκκρεμείς κατά την 11.12.2024 δίκες δεν καταλαμβάνονται από τον περιορισμό των αποτελεσμάτων της αντισυνταγματικότητας».
Για το μπόνους και το ύψος δόμησης
Κατ΄ αρχάς, η Ολομέλεια αποφάνθηκε ότι «το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ (άρθρα 10 παρ. 1, 15 παρ. 8, 19 παρ. 2 και 25 παρ. 1), με τις οποίες παρέχονται προσαυξήσεις στον συντελεστή της δόμησης και το ύψος, ως κίνητρα για την ανέγερση κτηρίων, δεν αντίκειται, κατ’ αρχήν, από μόνο το περιεχόμενο των διατάξεων, στο άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος.
Τούτο διότι α) η πραγματοποιούμενη δόμηση, δυνάμει της προσαύξησης του σ.δ., δεν παρίσταται προδήλως υπέρμετρη, ώστε να οδηγεί οπωσδήποτε σε ανεπίτρεπτη συνταγματικά επιδείνωση των όρων διαβίωσης και του περιβάλλοντος, ο δε όρος δομήσεως που αναφέρεται στο ύψος δεν συνιστά, από μόνος του, δυσμενή μεταβολή των συνθηκών και
β) τα κίνητρα συνοδεύονται από τα αντισταθμίσματα της μείωσης της κάλυψης, της δημιουργίας κτηρίων υψηλής ενεργειακής απόδοσης και της αύξησης των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου, τα οποία συνιστούν, κατά κοινή πείρα, ευνοϊκά για το περιβάλλον στοιχεία».
Εντούτοις, σημειώνουν οι δικαστές «τα κίνητρα του Ν.Ο.Κ., λόγω του προέχοντος πολεοδομικού χαρακτήρα τους, δεν μπορούν να υλοποιούνται απευθείας με την έκδοση οικοδομικών αδειών που εκδίδονται κατ’ εφαρμογή του Ν.Ο.Κ., αλλά ανήκει στον πολεοδομικό νομοθέτη να τα συμπεριλάβει στον τοπικό σχεδιασμό.
Στον τοπικό σχεδιασμό σταθμίζονται οι συνέπειες στο οικιστικό περιβάλλον της περιοχής, όπου τα κίνητρα εφαρμόζονται, με τεκμηρίωση της σχετικής κρίσης επί τη βάσει ειδικής επιστημονικής μελέτης, η οποία καταρτίζεται στο πλαίσιο της διαδικασίας έγκρισης του σχεδιασμού και λαμβάνει υπόψη τη φυσιογνωμία του κάθε οικισμού.
Τι προσμετράται στον συντελεστή δόμησης
Παράλληλα, κρίθηκε ότι «οι ρυθμίσεις του άρθρου 11 παρ. 6 του Ν.Ο.Κ. για την προσμέτρηση ή μη στον συντελεστή δόμησης διαφόρων χώρων των οικοδομών θεμιτώς θεσπίζονται οριζοντίως με τον Οικοδομικό Κανονισμό, διότι δεν αποτελούν ζήτημα που ανάγεται στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό.
Είναι, όμως, αντισυνταγματικός ο μη συνυπολογισμός στον σ.δ. των παταριών και του κτίσματος έως 35 τ.μ. στο δώμα, καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια.
Αυτά, επομένως, πρέπει να προσμετρώνται στον σ.δ. Αντιθέτως, είναι συνταγματικός ο μη συνυπολογισμός στον σ.δ. των έρκερ, δηλαδή αρχιτεκτονικών στοιχείων περιορισμένων διαστάσεων, και των κλιμακοστασίων που δεν συνιστούν χώρους κατοίκησης».
Σε άλλο σημείο, επισημαίνεται ότι το ΣτΕ προέβη σε στάθμιση αφενός του δημοσίου συμφέροντος, και, αφετέρου των αρχών της ασφάλειας δικαίου, της προβλεψιμότητας και της εμπιστοσύνης των διοικουμένων που οικοδόμησαν, εμπιστευθέντες το νομοθετικό καθεστώς και τα θεσπισθέντα κίνητρα του ν. 4067/2012, και που απέκτησαν καλοπίστως εμπράγματα δικαιώματα επί των εν λόγω ακινήτων. Το Δικαστήριο επισήμανε ότι ο λόγος για τον οποίον οι οικείες διατάξεις κρίνονται αντισυνταγματικές στοιχεί προς παγία νομολογία του δικαστηρίου, την οποία ο νομοθέτης δεν έλαβε υπόψη κατά τη θέσπιση του Ν.Ο.Κ. (ν. 4067/2012), προκειμένου να διαφυλάξει την αρχή της ασφάλειας δικαίου. Η αρχή αυτή υπηρετείται όταν η νομολογία των ανωτάτων Δικαστηρίων λαμβάνεται υπόψη κατά τη νομοθέτηση.
Υπενθυμίζεται ότι οι τέσσερις υποθέσεις συζητήθηκαν στην Ολομέλεια του ΣτΕ, την 11η Οκτωβρίου 2024, κατόπιν παραπομπής από το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ, και αφορούν στην έκδοση οικοδομικών αδειών στον Δήμο Αλίμου με βάση τις διατάξεις του ΝΟΚ.
Ερωτήσεις – απαντήσεις
Το ΣτΕ απαντά σε ερωτήματα τα οποία ανακύπτουν από το περιεχόμενο των αποφάσεων που δημοσιεύθηκαν σήμερα, που έχουν ως εξής:
Τι ακριβώς κρίθηκε με τις αποφάσεις 146-9/2025 της Ολομέλειας του ΣτΕ;
Κρίθηκε ότι το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ με το οποίο θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστή δόμησης, ύψους) για την ανέγερση των κτηρίων, θα μπορούσε να εισαχθεί στον πολεοδομικό σχεδιασμό συγκεκριμένων περιοχών ανάλογα με τα ειδικότερα χαρακτηριστικά τους αλλά δεν μπορεί, κατά το Σύνταγμα, να θεσπιστεί με διάταξη γενικής εφαρμογής, όπως στην προκειμένη περίπτωση, διότι αυτό οδηγεί στην ανατροπή του ισχύοντος πολεοδομικού σχεδιασμού κάθε περιοχής.
Είναι η πρώτη φορά που δημοσιεύεται απόφαση του ΣτΕ με τέτοιο περιεχόμενο;
Οι σημερινές αποφάσεις αναφέρονται στο ζήτημα της σχέσης των γενικών οικοδομικών κανονισμών και των ειδικότερων όρων δόμησης της κάθε περιοχής. Παρόμοια ζητήματα έχουν τεθεί πολλές φορές κατά το παρελθόν και το Δικαστήριο δεχόταν πάντοτε ότι υπερισχύουν και εφαρμόζονται οι ειδικότεροι όροι δόμησης κάθε περιοχής, εφόσον είναι περιβαλλοντικά ευμενέστεροι. Το ζήτημα αυτό έχει κριθεί και για διατάξεις του ισχύοντος ΝΟΚ με την 705/2020 απόφαση της Ολομέλειας.
Γιατί πήρε τόσο καιρό να κριθεί η συνταγματικότητα; Ο ΝΟΚ υπάρχει από το 2012.
Κατ’ αρχάς, λόγω της οικονομικής κρίσης υπήρξε καθίζηση στην οικοδομική δραστηριότητα και περιορισμός στην έκδοση οικοδομικών αδειών, με αποτέλεσμα να μην έχουν ανοίξει σχετικές δίκες. Οι οικοδομικές άδειες που οδήγησαν στις σημερινές αποφάσεις της Ολομέλειας εκδόθηκαν το 2022, δηλαδή 10 χρόνια μετά την έναρξη ισχύος του ΝΟΚ, οι παραπεμπτικές αποφάσεις του Ε΄ τμήματος δημοσιεύθηκαν το 2024, οι υποθέσεις συζητήθηκαν στην Ολομέλεια τον Οκτώβριο του 2024 και το διατακτικό δημοσιεύθηκε δυο μήνες μετά, τον Δεκέμβριο του ιδίου έτους.
Εκκρεμούν στο ΣτΕ υποθέσεις για τη συνταγματικότητα άλλων οικοδομικών κινήτρων του ΝΟΚ;
Ναι. Εκκρεμούν και άλλες υποθέσεις με οικοδομικές άδειες στις οποίες τίθεται το ζήτημα της αντισυνταγματικότητας άλλων διατάξεων του ΝΟΚ (πχ υπόσκαφα, διεύρυνση υπογείων γκαράζ κλπ).
Ποιον δεσμεύουν οι αποφάσεις τις Ολομέλειας;
Τυπικά μόνο τους διαδίκους των συγκεκριμένων υποθέσεων. Επειδή, όμως, η παρανομία των οικοδομικών αδειών οφείλεται σε αντισυνταγματικότητα του νόμου, οι αποφάσεις αυτές μπορούν να έχουν συνέπειες στη νομιμότητα όλων των αδειών που εκδόθηκαν με βάση τις διατάξεις που κρίθηκαν αντισυνταγματικές. Για τον λόγο αυτό, οι σημερινές αποφάσεις, με ρητή σκέψη τους, περιόρισαν τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας. Έτσι, οι άδειες για τις οποίες οι οικοδομικές εργασίες έχουν ξεκινήσει και, πολύ περισσότερο, έχουν ολοκληρωθεί, δεν μπορούν να ακυρωθούν ή να ανακληθούν εξαιτίας της αντισυνταγματικότητας αυτής. Εντούτοις, άδειες οι οποίες είχαν ήδη προσβληθεί στα δικαστήρια έως και τις 11.12.2024, μπορούν να ακυρωθούν για τον λόγο αυτό, έστω και αν είχαν ήδη αρχίσει οι οικοδομικές εργασίες, διότι το αντίθετο θα παραβίαζε το δικαίωμα δικαστικής προστασίας.
Οι άδειες που έχουν εκδοθεί και για τις οποίες υπάρχει ακόμη προθεσμία για δικαστική προσβολή τους κινδυνεύουν;
Οι άδειες για τις οποίες δεν έχουν ξεκινήσει ακόμη οι οικοδομικές εργασίες μπορούν να ακυρωθούν για τους λόγους που αναφέρονται στις αποφάσεις. Οι άδειες για τις οποίες έχουν ξεκινήσει οι οικοδομικές εργασίες δεν κινδυνεύουν εξαιτίας της εφαρμογής των αντισυνταγματικών κινήτρων του ΝΟΚ, αλλά κινδυνεύουν μόνο εφόσον έχουν άλλες πλημμέλειες.
Τι εννοούμε με τον όρο έναρξη οικοδομικών εργασιών; Πώς αποδεικνύεται αυτή;
Ως έναρξη υλοποίησης των οικοδομικών αδειών νοούνται οι εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων πρέπει να αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο, όπως, μεταξύ άλλων, α) με τη γνωστοποίηση, καθ΄ οιονδήποτε τρόπο, της έναρξης των εργασιών εκσκαφής σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή, β) με την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ κ.ο.κ., εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή των ως άνω στοιχείων έχει γίνει έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024. Δεν αρκούν, όμως, η ηλεκτρονική αυτόματη έκδοση της οικοδομικής άδειας και η λήψη αριθμού άδειας ούτε η ηλεκτρονική ενημέρωση άλλων Υπηρεσιών, καθώς αφορούν μόνο το γεγονός της έκδοσης της άδειας και δεν αποδεικνύουν τον χρόνο έναρξης των οικοδομικών εργασιών.
Η άδειά μου κρίθηκε αντισυνταγματική από τα δικαστήρια. Έχω δικαίωμα αποζημίωσης;
Όταν προκαλείται ζημία από αντισυνταγματικότητα νόμου υπάρχει κατ’ αρχήν δικαίωμα αποζημίωσης, εφόσον συντρέχουν και οι λοιπές προϋποθέσεις για την αστική ευθύνη του Κράτους. Το δικαίωμα για αποζημίωση κρίνεται ανάλογα με τις ειδικότερες περιστάσεις της κάθε υπόθεσης από τα αρμόδια διοικητικά δικαστήρια.
Το ΣτΕ έλαβε υπόψη του τον αντίκτυπο των αποφάσεων αυτών στις επενδύσεις και στην ασφάλεια των συναλλαγών;
Ναι. Το Δικαστήριο εφάρμοσε τη νομοθεσία που δίνει τη δυνατότητα συνεκτίμησης των συνεπειών της κρίσης περί αντισυνταγματικότητας και, στη συγκεκριμένη περίπτωση, εξάντλησε τα περιθώρια της νομοθεσίας αυτής για τον περιορισμό της βλάβης που μπορεί να επέλθει από τις αποφάσεις στην οικονομική δραστηριότητα και την ασφάλεια των συναλλαγών.
Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: Ποιοι χτίζουν και ποιοι όχι, με βάση την απόφαση του ΣτΕ – Πώς επιστρέφουν τα μπόνους ύψους-δόμησης
Αντισυνταγματικές οι διατάξεις για πατάρια και δώματα 35 τ.μ. – Νομοθετική παρέμβαση του ΥΠΕΝ σε ένα μήνα για να αμβλύνει τις οικονομικές και κοινωνικές επιπτώσεις, που επηρεάζουν πάνω από 14.000 οικοδομικές άδειες
Είναι επομένως σαφές ότι τα κίνητρα του οικοδομικού κανονισμού μπορούν να επανέλθουν δριμύτερα μέσα από τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια που εκπονεί το ΥΠΕΝ για όλη την χώρα αυτή την περίοδο σε συνεργασία με το Τεχνικό Επιμελητήριο και υπολογίζεται να είναι έτοιμα σε μια διετία.
Οι δικαστές του ΣτΕ άμβλυναν τις «γωνίες» της απόφασης σε σχέση με τις πιο «αυστηρές» αποφάσεις του Ε΄Τμήματος που είχαν προηγηθεί και παρέπεμψαν το θέμα στην κρίση της Ολομέλειας, κάτι που ανοίγει το δρόμο για νομοθετική παρέμβαση από την πλευρά του υπουργείου, την οποία υπολογίζεται να φέρει το ΥΠΕΝ σε έναν ή το πολύ δύο μήνες.
Το Συμβούλιο της Επικρατείας αποφαίνεται ξεκάθαρα ότι το πρόβλημα του ΝΟΚ δεν είναι το ύψος και η προσαύξηση του συντελεστή δόμησης, που κρίνει ότι δεν επιβαρύνουν υπέρμετρα το περιβάλλον, αλλά η οριζόντια εφαρμογή του ΝΟΚ απευθείας από τις Υπηρεσίες Δόμησης.
Νομικοί κύκλοι μιλούν για ένα μεγαλύτερο (του αναμενόμενου) πλέγμα προστασίας των οικοδομικών αδειών και μια πιο διευρυμένη ερμηνεία ως προς την έναρξη εργασιών της οικοδομικής δραστηριότητας, καθώς προσφέρονται εργαλεία με τα οποία μπορεί κανείς να τεκμηριώσει το χρόνο έναρξης της οικοδομής (έναρξη εργασιών εκσκαφής, δήλωση στον ΕΦΚΑ).
Είναι πάντως σαφής από το πνεύμα της απόφασης η προσπάθεια του νομοθέτη να αναγνωρίσει τις συνέπειες στην αγορά ενός νόμου που για πρώτη φορά στα δικαστικά χρονικά κρίνεται μετά από 12 χρόνια εφαρμογής, στοιχείο που «δικαιολογεί» και μια πιο επιεικής αντιμετώπιση για λόγους ασφάλειας δικαίου.
Νομοθετική παρέμβαση
Πρέπει να ελαχιστοποιηθεί το κοινωνικό και οικονομικό κόστος και να αμβλυνθούν όσο γίνεται περισσότερο οι επιπτώσεις που φέρνει η απόφαση για το ΝΟΚ στους ιδιοκτήτες ακινήτων, τονίζει ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Θεόδωρος Σκυλακάκης. Διαφορετικά υπάρχει ο φόβος διεκδικήσεων και μεγάλων αποζημιώσεων με τεράστιες οικονομικές και δημοσιονομικές επιπτώσεις. Όπως αναφέρει αν πρόκειται να αλλάξει σχέδια μια οικοδομή (που είναι ολόκληρες πολυκατοικίες) προκύπτει μεγάλη καθυστέρηση για τους ιδιοκτήτες και ένα πολύ σοβαρό κόστος. Επίσης, αν έχουμε ένα μεγάλο αριθμό ανάκλησης αδειών, προκύπτει και μια σοβαρή επίπτωση στην οικοδομή, το ΑΕΠ αλλά και στα φορολογικά έσοδα. Όλες αυτές οι παράμετροι πρέπει να αξιολογηθούν για να αποφασιστεί από το υπουργείο η συνολική επίπτωση που έχει στην αγορά η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για να καθοριστεί το μέγεθος και το είδος της παρέμβασης.
Το ΥΠΕΝ έχει δηλώσει ότι από τις αποφάσεις για το ΝΟΚ επηρεάζονται πάνω από 14.000 οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν με τα μπόνους του οικοδομικού κανονισμού και επομένως θα πρέπει να ζυγίσει με ποιο τρόπο θα βάλλει προστατευτικό μανδύα για να μην ακυρωθούν.
Ποιοι χτίζουν και ποιοι όχι
Με βάση την χθεσινή δημοσίευση της απόφασης του ΣτΕ προκύπτει ότι απολύτως ασφαλής είναι μόνο οι άδειες, οι οποίες ξεκίνησαν μέχρι και τις 11 Δεκεμβρίου και όσα κτίσματα έχουν ολοκληρωθεί, προσδιορίζοντας την έννοια έναρξης εργασιών με τις εργασίες εκσκαφής. Ως αποδεικτικά στοιχεία λαμβάνονται γνωστοποίηση σε διοικητική αρχή της έναρξης εργασιών αλλά και δήλωση εργοδότη στον ΕΦΚΑ. Αποσαφηνίζεται με την χθεσινή απόφαση ότι δεν αρκεί η ηλεκτρονική έκδοση της οικοδομικής άδειας ή η ηλεκτρονική ενημέρωση άλλων υπηρεσιών για να προχωρήσει μία άδεια που εμπεριέχει τις διατάξεις του ΝΟΚ.
Αντιθέτως, ακυρώνονται οι τέσσερις άδειες, οι οποίες είχαν προσβληθεί στο ΣτΕ από τον Δήμο Αλίμου και την ΚΕΔΕ, ενώ τον ίδιο δρόμο ακολουθούν με βάση το σκεπτικό του ΣτΕ και όσες άδειες δεν έχουν κάνει έναρξη οικοδομικών εργασιών. Επιπλέον, το δικαστήριο έκρινε αντισυνταγματικές τις διατάξεις για τον μην υπολογισμό των παταριών και των κτισμάτων έως 35 τ.μ στο δώμα όπως επίσης και την εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια.
Αντιθέτως, δεν ανατρέπεται η συνταγματικότητα του μη υπολογισμού των έρκερ (αρχιτεκτονικά στοιχεία) στην δόμηση ενός ακινήτου.
Η αντίδραση των Δήμων
Τάχιστα σε σχέση με την απόφαση του ΣτΕ κινήθηκε χθες ο Δήμος Κηφισιάς ο οποίος ανακοίνωσε ότι προχώρησε σε προσωρινή αναστολή οικοδομικών αδειών που περιλαμβάνουν διατάξεις αντισυνταγματικές και οι οποίες έχουν εκδοθεί αλλά δεν αποπερατωθεί.
Σε ό,τι αφορά τον Άλιμο πληροφορίες αναφέρουν ότι περιμένει καθαρογραμμένη την απόφαση για να πάρει αποφάσεις. Ωστόσο, για τις 43 άδειες που ανεστάλησαν μέσα στις γιορτές, η δημοτική αρχή σκοπεύει να προχωρήσει σε ενδελεχή έλεγχο το επόμενο δεκαήμερο πριν κάνει τα επόμενα βήματα.
