Πέντε έως έξι μήνες παραμένει κατά μέσο όρο μια αγγελία πώλησης ακινήτου δημοσιευμένη, γεγονός που αποτυπώνει τον αργό ρυθμό με τον οποίο εξακολουθεί να κινείται η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα παρά την αυξημένη ζήτηση. Σύμφωνα με τη νέα έρευνα της Prosperty, το 2024 πραγματοποιήθηκαν 28.700 πωλήσεις ακινήτων από τις αναρτημένες αγγελίες, με τη μέση αξία μεταβίβασης να ανέρχεται μόλις στις 105.000 ευρώ και τη μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο στα 1.329 ευρώ. Η συνολική αξία αυτών των μεταβιβάσεων φτάνει τα 3 δισ. ευρώ. Την ίδια χρονιά, καταγράφηκαν 175.000 μοναδικές αγγελίες πώλησης κατοικιών, με μέση ζητούμενη τιμή τις 205.000 ευρώ και μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο τα 1.614 ευρώ, ανεβάζοντας το συνολικό ζητούμενο ύψος της αγοράς στα 36 δισ. Ευρώ.
Η απόκλιση αυτή, που φτάνει το 21% ανά τετραγωνικό μέτρο, αποκαλύπτει μια αγορά με έντονη ανομοιογένεια μεταξύ της προσφοράς και της ζήτησης. Οι ιδιοκτήτες εμφανίζονται να διατηρούν υψηλές προσδοκίες για τις τιμές των ακινήτων τους, ενώ η αγοραστική πλευρά δείχνει να έχει πιο περιορισμένες δυνατότητες ή μεγαλύτερη διαπραγματευτική δύναμη. Το φαινόμενο αντανακλά τη γενικότερη δυναμική της αγοράς ακινήτων στη χώρα, η οποία εξακολουθεί να επηρεάζεται από εξωτερικούς παράγοντες, όπως ο πληθωρισμός, το κόστος δανεισμού και η γενική οικονομική αβεβαιότητα.
1. – Περιοχές με τον ταχύτερο ρυθμό πώλησης. Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Prosperty, Αντώνη Μαρκόπουλο, στην κορυφή της λίστας με τη μικρότερη διάρκεια παραμονής αγγελιών βρίσκεται η Θεσσαλονίκη, όπου τα ακίνητα μένουν κατά μέσο όρο 150 ημέρες στις πλατφόρμες πριν πωληθούν. Ακολουθούν περιοχές της Αττικής, όπως τα ανατολικά προάστια (158 ημέρες) και τα πρόσθια προάστια (159 ημέρες), ενώ σε παρόμοιο επίπεδο βρίσκονται και τα νότια προάστια (161 ημέρες). Η εικόνα δείχνει ότι σε αυτές τις περιοχές η ζήτηση είναι αρκετά ισχυρή, ώστε να οδηγεί σε ταχύτερες αγοραπωλησίες, είτε λόγω τοποθεσίας είτε λόγω γενικότερης εμπορικότητας των περιοχών.
– Περιοχές με πιο αργό ρυθμό πώλησης. Στον αντίποδα, ο Πειραιάς καταγράφει τον μεγαλύτερο μέσο χρόνο παραμονής με 188 ημέρες, ενώ ακολουθεί το Ηράκλειο Κρήτης με 179 ημέρες. Το κέντρο της Αθήνας, παρότι ιστορικά ελκυστικό, εμφανίζει επίσης αυξημένο χρόνο παραμονής αγγελιών, φτάνοντας τις 169 ημέρες. Αυτή η τάση οφείλεται κυρίως στις υψηλές ζητούμενες τιμές ή και στο περιορισμένο ενδιαφέρον των αγοραστών, ιδιαίτερα σε περιόδους αυξημένων επιτοκίων και χαμηλής αγοραστικής δύναμης.
2. Παλαιότητα και νεόδμητα: Ένα δίπολο χωρίς ισορροπία. Περίπου το 45% των ακινήτων που πωλούνται σήμερα έχει ανεγερθεί πριν από το 1990, γεγονός που αναδεικνύει τη μεγάλη παλαιότητα του υφιστάμενου αποθέματος. Από την άλλη πλευρά, μόλις το 22% των ακινήτων έχει κατασκευαστεί μετά το 2020, ενώ μόνο 1 στα 10 πωλούμενα ακίνητα είναι ανακαινισμένο. Η μεγάλη απόκλιση μεταξύ της ζήτησης για σύγχρονες κατοικίες και της διαθέσιμης προσφοράς προκαλεί πίεση, ειδικά αν ληφθεί υπόψη και το υψηλό κόστος ανακαίνισης.
3. Προϋπολογισμοί και… απογοητεύσεις. Η πλειονότητα των Ελλήνων αγοραστών αναζητά ακίνητα αξίας από 100.000 έως 200.000 ευρώ. Οι μισοί περίπου εξ αυτών καλύπτουν μέρος της αγοράς με μέσο στεγαστικό δάνειο ύψους 90.000 ευρώ και συμπληρώνουν με ίδια κεφάλαια. Ωστόσο, συχνά αδυνατούν να εντοπίσουν ακίνητα που να ανταποκρίνονται στα οικονομικά και ποιοτικά τους κριτήρια.
4. Πού ψάχνουν οι Έλληνες αγοραστές; Το κέντρο της Αθήνας παραμένει η πρώτη επιλογή, τόσο για ιδιοκατοίκηση όσο και για μικρές επενδύσεις. Ακολουθούν τα βόρεια προάστια, που θεωρούνται παραδοσιακά ασφαλείς περιοχές για αγορά. Αντίθετα, τα νότια προάστια -παρά τη μεγάλη κατασκευαστική δραστηριότητα- δεν αποτελούν προτεραιότητα για τους Έλληνες λόγω των υψηλών τιμών.
5. Προτεραιότητες και αξίες. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, το 50% των αγοραστών θέτει ως βασικό κριτήριο την περιοχή. Έπονται η αξία, το μέγεθος, ο όροφος, ο αριθμός υπνοδωματίων, η ύπαρξη ή μη πάρκινγκ, το έτος κατασκευής και το εάν το ακίνητο είναι ανακαινισμένο. Η έρευνα ακόμη τονίζει ότι οι τιμές στις αγοραπωλησίες δεν καθορίζονται αποκλειστικά από τις αντικειμενικές αξίες, αλλά διαμορφώνονται σε ένα ενδιάμεσο σημείο μεταξύ αυτών και της εμπορικής τιμής. Ενδεικτικά, για ακίνητα πριν από το 1989, η μέση αξία μεταβίβασης την τελευταία δεκαετία διαμορφώθηκε στις 3.000 ευρώ/τ.μ., ενώ η ζητούμενη τιμή φτάνει τα 4.239 ευρώ/τ.μ. Ωστόσο, οι ζητούμενες τιμές σπάνια αποτελούν και τις τιμές κλεισίματος των συμβολαίων.
6. Η αγορά σε σημείο καμπής. Ο επικεφαλής της εταιρείας εκτιμητών και συμβούλων ακινήτων Κεντρική-Savills, Δημήτρης Μανουσάκης, επισημαίνει ότι -βάσει των στοιχείων έως τα τέλη του 2024- οι τιμές των παλαιών ακινήτων παραμένουν περίπου 5% χαμηλότερες από το ιστορικό τους υψηλό πριν από την οικονομική κρίση. Ωστόσο, έχουν ήδη φτάσει σε επίπεδα που θεωρούνται ιδιαίτερα υψηλά τόσο για τους Έλληνες αγοραστές όσο και για τους ξένους επενδυτές.
Όπως σημειώνει, την περίοδο 2022-2024 σημειώθηκε αντιστροφή στην πορεία των τιμών, με τα παλαιά ακίνητα να παρουσιάζουν μεγαλύτερη αύξηση σε σχέση με τα νεόδμητα – 14% έναντι 11% αντίστοιχα. «Οι τιμές στα νότια προάστια και στο κέντρο έχουν συμπαρασύρει ανοδικά ολόκληρη την αγορά. Το υψηλό κόστος κατασκευής αποτελεί επίσης βασικό παράγοντα αυτής της τάσης», υπογραμμίζει.
Παρότι η ζήτηση εμφανίζει σημάδια επιβράδυνσης, δεν διαφαίνεται άμεση ανακούφιση για το μέσο ελληνικό νοικοκυριό. Η αγορά δείχνει να έχει φτάσει σε ένα οριακό σημείο, που δύσκολα θα συνεχιστούν οι έντονες αυξήσεις στις τιμές, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι η ιδιοκατοίκηση γίνεται πιο προσιτή. Αντιθέτως, η προσβασιμότητα παραμένει περιορισμένη, ιδίως για τα χαμηλότερα και μεσαία εισοδήματα.
