Ανάλυση βάσει της έκθεσης ECOFIN 2025 της Κομισιόν και των συμπερασμάτων της Τράπεζας της Ελλάδος
Η έκθεση Housing in the European Union (ECOFIN 2025) της Ευρωπαϊκής Επιτροπής κατατάσσει την Ελλάδα στις πλέον ευάλωτες χώρες της Ευρώπης σε ό,τι αφορά τη στεγαστική κρίση. Η Κομισιόν διαπιστώνει ότι οι τιμές κατοικιών στη χώρα είναι έως και 20% υψηλότερες από τα θεμελιώδη οικονομικά δεδομένα, όπως τα εισοδήματα των νοικοκυριών, το κόστος δανεισμού και η πραγματική πορεία της οικονομίας.
Παράλληλα, η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει μια αγορά που πλέον λειτουργεί σχεδόν απομονωμένα, χωρίς επαρκή ανανέωση αποθέματος και χωρίς δυνατότητα αναπλήρωσης των κατοικιών που «αποσύρονται» , κατοικίες που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Χιλιάδες κατοικίες έχουν «αποσυρθεί» από τη μακροχρόνια μίσθωση είτε λόγω βραχυχρόνιων μισθώσεων, είτε λόγω συγκέντρωσης από επενδυτικά κεφάλαια, servicers και ξένους αγοραστές. Το αποτέλεσμα, όπως σημειώνει χαρακτηριστικά έκθεση της ΤτΕ, είναι ότι οι τιμές ανεβαίνουν όχι επειδή αυξήθηκε η ζήτηση, αλλά επειδή η προσφορά είναι ανεπαρκής.
Η Ελλάδα μέσα στην ευρωπαϊκή στεγαστική κρίση
Σύμφωνα με την Κομισιόν, η Ελλάδα βιώνει μια «κοινωνική φούσκα» ακινήτων. Οι τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί περισσότερο από 60% από το 2018, ενώ τα ενοίκια έχουν εκτοξευθεί πάνω από 45% την ίδια περίοδο. Αντίθετα, οι μισθοί αυξήθηκαν λιγότερο από 20%, δημιουργώντας μια έντονη απόκλιση ανάμεσα στο κόστος στέγασης και στις πραγματικές δυνατότητες των πολιτών.
Η κρίση δεν μοιάζει με εκείνη του 2008, δεν τροφοδοτείται από υπερδανεισμό. Αντιθέτως, είναι καθαρά κοινωνική: ο δείκτης επιβάρυνσης των νοικοκυριών για τη στέγη έχει αγγίξει οριακά επίπεδα, καθιστώντας τη διαβίωση ασφυκτική για ένα μεγάλο μέρος του πληθυσμού.
Μια στεγαστική αγορά δύο ταχυτήτων
Η Κομισιόν παρατηρεί ότι η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα λειτουργεί σήμερα σε δύο ταχύτητες. Από τη μία πλευρά βρίσκονται συχνά διεθνείς παίκτες – funds, ξένοι επενδυτές, κάτοχοι Golden Visa, ιδιοκτήτες που δραστηριοποιούνται στη βραχυχρόνια μίσθωση – τουρισμό. Από την άλλη, η πλειονότητα των νοικοκυριών παλεύει να ανταποκριθεί στο κόστος μιας αξιοπρεπούς κατοικίας, είτε ως αγοραστές είτε ως ενοικιαστές.
Η ζήτηση ενισχύεται από πολλαπλές πηγές, ενώ η προσφορά παραμένει εξαιρετικά περιορισμένη. Έτσι διαμορφώνεται μια αγορά όπου οι τιμές ανεβαίνουν από τη πίεση της προσφοράς και όχι από την αύξηση της αγοραστικής δύναμης.
Η ελληνική ιδιαιτερότητα: χαμηλή προσφορά, υψηλή πίεση
Σε αντίθεση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, η αύξηση των τιμών στην Ελλάδα δεν οφείλεται σε υπερβολικό τραπεζικό δανεισμό. Αντίθετα, πηγάζει από μια βαθιά και παρατεταμένη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Για σχεδόν μια δεκαετία, η οικοδομική δραστηριότητα παρέμεινε σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, ενώ το αυξανόμενο κόστος κατασκευής και τα υψηλά επιτόκια λειτουργούν αποτρεπτικά για κάθε νέα ανάπτυξη
Ταυτόχρονα, η επενδυτική στροφή προς το υπάρχον απόθεμα – είτε μέσω funds είτε μέσω ξένων επενδυτών , απορροφά μεγάλο μέρος των διαθέσιμων κατοικιών. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις εντείνουν την κατάσταση, ενώ η δημογραφική συγκέντρωση σε λίγους δήμους επιβαρύνει ακόμη περισσότερο την πίεση στη ζήτηση. Η Ελλάδα, όπως σημειώνει η Επιτροπή, στερείται μιας μακροπρόθεσμης στεγαστικής στρατηγικής που θα μπορούσε να εξισορροπήσει την αγορά.
Η τεχνητή έλλειψη προσφοράς – Το συμπέρασμα της Τράπεζας της Ελλάδος
Η Τράπεζα της Ελλάδος επιβεβαιώνει τα ευρήματα της Κομισιόν, υπογραμμίζοντας ότι η στεγαστική αγορά λειτουργεί υπό καθεστώς τεχνητής έλλειψης. Χιλιάδες κατοικίες έχουν ουσιαστικά «εξαφανιστεί» από τη μακροχρόνια αγορά λόγω της εκτεταμένης διείσδυσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, της συγκέντρωσης ακινήτων από μεγάλα επενδυτικά σχήματα και της αργής παραγωγής νέων κατοικιών.
Η ΤτΕ τονίζει ότι ο πραγματικός παράγοντας που ωθεί τις τιμές προς τα πάνω δεν είναι η αύξηση της ζήτησης, αλλά η έλλειψη προσφοράς. Αυτή η εκτίμηση ευθυγραμμίζεται πλήρως με τις παρατηρήσεις της Κομισιόν: μια αγορά που λειτουργεί ως «κλειστό σύστημα» παράγει πίεση εκ των έσω, χωρίς εξωτερικές υγιείς δυνάμεις ανάπτυξης.
Η δομική αδυναμία παραγωγής νέων κατοικιών
Η Κομισιόν εστιάζει ιδιαίτερα στη δομή και τυπολογία του ελληνικού οικιστικού αποθέματος. Η Ελλάδα διαθέτει ένα από τα υψηλότερα ποσοστά κατοικιών σε πολυκατοικίες στην Ευρώπη, προϊόν της μεταπολεμικής αστικοποίησης και του μοντέλου της αντιπαροχής. Ωστόσο, η νέα οικοδομή παραμένει σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα και δεν ανταποκρίνεται στην άνοδο των τιμών. Η αγορά εμφανίζει εξαιρετικά χαμηλή ελαστικότητα προσφοράς: ακόμη και όταν οι τιμές ανεβαίνουν, η παραγωγή νέων κατοικιών δεν αυξάνεται.
Το υψηλό κόστος κατασκευής και η προτίμηση για ανακαινίσεις αντί για νέες κατοικίες ενισχύουν αυτή τη στασιμότητα. Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά που δεν μπορεί να ανανεώσει το απόθεμα της και εγκλωβίζεται σε έναν κύκλο διαρκώς αυξανόμενων τιμών.
Τι λειτουργεί στην Ευρώπη, σύμφωνα με την Κομισιόν
Η Κομισιόν εξηγεί ότι οι χώρες που κατάφεραν να συγκρατήσουν το κόστος στέγασης έδρασαν αποφασιστικά στην πλευρά της προσφοράς. Αύξησαν την παραγωγή νέων κατοικιών, ενίσχυσαν το κοινωνικό απόθεμα σε ποσοστά που φτάνουν το 20%- 30%, απλοποίησαν δραστικά τις διαδικασίες αδειοδότησης και υιοθέτησαν σύγχρονο χωροταξικό σχεδιασμό.
Αντιθέτως, τα κράτη που επέλεξαν να τονώσουν μόνο τη ζήτηση – με επιδοτήσεις ενοικίων ή στεγαστικών δανείων , χωρίς να αυξήσουν την προσφορά, είδαν τις τιμές να εκτοξεύονται. Η Κομισιόν είναι σαφής: η αύξηση της προσφοράς αποτελεί τη μόνη μακροπρόθεσμη λύση.
Η Ελλάδα στην παθητική ομάδα χωρών
Η Ελλάδα κατατάσσεται στις χώρες που αφήνουν την αγορά να αυτορρυθμιστεί, χωρίς όμως να διαθέτουν τα κρίσιμα εργαλεία στεγαστικής πολιτικής που χρησιμοποιούν τα υπόλοιπα ευρωπαϊκά κράτη. Η χώρα δεν έχει ολοκληρωμένο Κτηματολόγιο, δεν διαθέτει αξιόπιστο χωροταξικό πλαίσιο, δεν έχει πολιτική κοινωνικής κατοικίας και δεν παράγει επαρκείς νέες κατοικίες. Παράλληλα, το θεσμικό περιβάλλον αδειοδοτήσεων παραμένει αργό και πολύπλοκο.
Αυτή η παθητική στάση έχει ως αποτέλεσμα τη διαιώνιση της στεγαστικής κρίσης και την απομάκρυνση όλο και περισσοτέρων πολιτών από την ιδιοκατοίκηση ή ακόμη και από την πρόσβαση σε αξιοπρεπή ενοικίαση.
Η Κομισιόν και η Τράπεζα της Ελλάδος συγκλίνουν σε ένα κρίσιμο συμπέρασμα: η ελληνική στεγαστική κρίση δεν είναι προϊόν υπερβολικής ζήτησης, αλλά συστηματικής υποπροσφοράς. Η αργή παραγωγή νέων κατοικιών, η στασιμότητα του Κτηματολογίου, η έλλειψη μακροπρόθεσμης στεγαστικής στρατηγικής, ο αργός πολεοδομικός σχεδιασμός, η συγκέντρωση ακινήτων σε λίγους ισχυρούς παίκτες και η απορρόφηση κατοικιών από βραχυχρόνιες μισθώσεις, παράγουν συνθήκες μόνιμης ανοδικής πίεσης στις τιμές, ανεξάρτητα από τις πραγματικές οικονομικές επιδόσεις ή τις δυνατότητες των πολιτών.
ΤΙ ΛΕΕΙ Ο ΘΕΜΗΣ ΜΠΑΚΑΣ
Η αντιμετώπιση της κρίσης προϋποθέτει συστημική ενίσχυση του στεγαστικού αποθέματος
Ο πρόεδρος του πανελλαδικού δικτύου E REAL ESTATE Θέμης Μπακας υποστηρίζει με αφορμή την παρούσα ανάλυση, ότι «Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα έχει αποκτήσει πλέον βαθιά κοινωνικά χαρακτηριστικά, με επιπτώσεις που διαπερνούν οριζόντια την κοινωνία. Ο ολοένα εντονότερος αποκλεισμός των νέων από την ιδιοκατοίκηση, η αύξηση των πλειστηριασμών, η ραγδαία υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης και η σταθερή επιβάρυνση των νοικοκυριών δημιουργούν ένα περιβάλλον αβεβαιότητας που εντείνει το ήδη δυσμενές δημογραφικό προφίλ της χώρας.
Παρά την οξύτητα του προβλήματος, η στεγαστική πολιτική εξακολουθεί να επικεντρώνεται κυρίως στη «ζήτηση», μέσα από επιδοτήσεις ενοικίου και ενισχύσεις δανειοληπτών. Πρόκειται για παρεμβάσεις που προσφέρουν μόνο βραχυπρόθεσμη ανακούφιση, καθώς δεν αντιμετωπίζουν τη ρίζα του προβλήματος: το δομικό έλλειμμα προσφοράς. Όταν η παραγωγή κατοικιών παραμένει χαμηλή, κάθε πολιτική στήριξης της ζήτησης μετατρέπεται, μεσοπρόθεσμα, σε παράγοντα ανόδου των τιμών.
Το υφιστάμενο πλαίσιο ανακαίνισης ακινήτων επιδεινώνει αυτή την ανισορροπία. Προγράμματα όπως το «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω» και το «Αναβαθμίζω», αν και χρήσιμα, αποκλείουν μεγάλο μέρος μικρών ιδιοκτητών που δεν διαθέτουν ίδια κεφάλαια ούτε πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό. Έτσι, ένα κρίσιμο τμήμα του κτιριακού αποθέματος παραμένει αδρανές, ενώ θα μπορούσε να ενταχθεί στην αγορά μέσω μιας πιο ευέλικτης και κοινωνικά στοχευμένης πολιτικής ανακαίνισης.
Η πραγματική ανακούφιση θα προέλθει μόνο μέσα από μια στρατηγική που ενισχύει με συνέπεια την παραγωγή νέων κατοικιών, δημιουργεί ένα επαρκές και ανθεκτικό απόθεμα κοινωνικής κατοικίας – έναν σταθερό και μακροπρόθεσμο πυλώνα προσιτής στέγασης που λειτουργεί συμπληρωματικά προς την ιδιωτική αγορά – και διαμορφώνει ένα στιβαρό, προβλέψιμο και αποτελεσματικό πλαίσιο χωροταξίας και αδειοδοτήσεων.
Παράλληλα, απαιτείται αξιοποίηση του υφιστάμενου δημόσιου κτιριακού πλούτου. Χιλιάδες δομημένα ακίνητα του Δημοσίου παραμένουν ανενεργά, την ώρα που η αγορά αντιμετωπίζει σοβαρό έλλειμμα προσφοράς. Η εύλογη αξιοποίησή τους, με σαφή κοινωνική στόχευση, μπορεί να λειτουργήσει ως πολλαπλασιαστής προσιτής στέγασης.
Επιπλέον, η φορολογική πολιτική θα πρέπει να προσαρμοστεί ώστε η μείωση των συντελεστών από εισόδημα ακινήτων να μην αφορά μόνο όσους εισπράττουν μισθώματα μεταξύ 12.000€ και 24.000€ ετησίως, αλλά και τους μικρούς ιδιοκτήτες με εισοδήματα κάτω των 12.000€, οι οποίοι αποτελούν σημαντικό τμήμα του κτιριακού αποθέματος και συχνά αδυνατούν να ανακαινίσουν ή να διαθέσουν τις κατοικίες τους στην αγορά.
Τέλος, απαιτείται η δημιουργία ενός ειδικού προγράμματος εγγυοδοσίας της ιδίας συμμετοχής για νέους και οικογένειες που πληρούν τα τραπεζικά κριτήρια για στεγαστικό δάνειο, αλλά δεν διαθέτουν τα απαραίτητα ίδια κεφάλαια. Η εξάλειψη αυτού του εμποδίου θα διευκολύνει την πρόσβαση στη στεγαστική πίστη, χωρίς να υπονομεύει τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα.
Χωρίς αυτές τις δομικές παρεμβάσεις στην πλευρά της «προσφοράς», καμία πολιτική που στοχεύει αποκλειστικά στη «ζήτηση» δεν μπορεί να προσφέρει μόνιμη και ουσιαστική αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Η Ελλάδα χρειάζεται μια συνολική στρατηγική στέγασης, ικανή να αυξήσει το διαθέσιμο απόθεμα και να αποκαταστήσει την ισορροπία στην αγορά» .
